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Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de location ?

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Ce conseil vous est donné par :

Clémence
ODIOT

Le bailleur doit fournir au locataire les documents suivants :

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

La loi n°2018-1021 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Élan) rend le DPE opposable à partir du 1er janvier 2021.

Par conséquent, il ne sera plus seulement fourni à l'acquéreur ou au locataire à des fins d'information. Ces derniers pourront s'en prévaloir à l'encontre du propriétaire ou du bailleur.

Les informations contenues dans cette page restent d'actualité et seront modifiées à partir de cette date.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui donne un aperçu de la performance énergétique d'un logement par une estimation de sa consommation énergétique et de son taux d'émission de gaz à effet de serre. Ce document vise à informer le candidat acquéreur ou locataire sur le bien qu'il projette d'acheter ou de louer.

De quoi s'agit-il ?

Le DPE vise à évaluer la quantité d'énergie et de gaz à effet de serre consommée ou dégagée par un logement.

L'initiative de faire réaliser un DPE appartient au vendeur du logement ou au bailleur.

Ce diagnostic doit être intégré au sein d'un dossier de diagnostic technique (DDT) et être remis à l'acquéreur ou au locataire.

Lorsque le vendeur ou le bailleur réalise une annonce immobilière pour la mise en vente ou location de son logement, celle-ci doit :

  • mentionner l'échelle de performance énergétique du logement (A à G) et contenir l'étiquette énergie, lorsque l'annonce paraît en vitrine d'une agence immobilière ou est diffusée sur internet. L'étiquette doit être lisible, en couleur et représenter au moins 5 % de la surface du support lorsqu'elle est affichée en vitrine d'agence immobilière, ou respecter au moins les proportions de 180 pixels sur 180 pixels lorsqu'elle est diffusée sur internet,
  • et/ou mentionner uniquement l'échelle de performance énergétique du logement (A à G) précédée de la mention classe énergie, lorsque l'annonce paraît dans la presse écrite.

Logements concernés

Le DPE doit être réalisé dans tous les logements d'habitation lors de leur mise en vente ou mise en location, excepté ceux destinés à être occupés moins de 4 mois par an.

Réalisation du diagnostic

Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel répondant à certains critères notamment de certification.

Le DPE doit être fait à partir d'un logiciel réglementé.

Pour mesurer la performance énergétique d'un logement, le diagnostiqueur doit utiliser 2 étiquettes :

  • une étiquette énergie indiquant la consommation énergétique annuelle du logement sur une échelle allant de A (consommation faible, inférieure à 51 kilowattheures/m²) à G (consommation importante, supérieure à 450 kilowattheures/m²),
  • et une étiquette climat indiquant l'impact annuel de cette consommation énergétique sur les émissions de gaz à effet de serre CO₂ sur une échelle allant de A (émission faible, inférieure à 6 kilos d'équivalent carbone/m²) à G (émission importante, supérieure à 80 kilos d'équivalent carbone/m²).

Le DPE doit contenir les informations suivantes :

  • les caractéristiques du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements (chauffage, eau, air...),
  • l'indication pour chaque catégorie d'équipements de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée ainsi qu'une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations,
  • l'évaluation de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée,
  • l'évaluation de la quantité d'énergie d'origine renouvelable utilisée,
  • le classement du bâtiment ou partie de bâtiment en application de l'échelle de référence selon le principe de l'étiquette énergie et de l'étiquette climat,
  • des recommandations pour maîtriser les consommations d'énergie, en particulier les travaux qui pourraient être réalisés pour améliorer la performance énergétique du bâtiment, accompagnées d'une évaluation de leur coût et de leur efficacité.

Le diagnostiqueur doit transmettre les résultats du DPE à des fins d'études à l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (Ademe).

  • Direction régionale de l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (Ademe)

Il est possible de vérifier l'exactitude de son DPE.

Durée de validité

Le DPE doit dater de moins de 10 ans.

Sanctions

  • Pour le bailleur, et sur le plan civil, l'absence de DPE peut être considérée comme un dol (Manœuvre frauduleuse ayant pour but de tromper l'une des parties en vue d'obtenir son consentement à la réalisation d'un contrat)

La sanction applicable est la nullité du bail ou la diminution du prix du loyer.

  • Pour le bailleur, et sur le plan pénal, si l'annonce comporte des informations sur le DPE reposant sur des indications fausses ou de nature à induire en erreur le candidat locataire, le service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) peut infliger au bailleur : une amende de 300 000 € et une peine de 2 ans de prison.

La simple absence d'informations sur le DPE, s'il n'y a pas de volonté de tromper, n'est pas considérée comme une infraction pénale.

Constat de risque d'exposition au plomb (Crep)

Le constat de risque d'exposition au plomb (Crep) est un document qui donne des informations sur la présence ou non de plomb dans un logement. Ce document vise à informer le candidat acquéreur ou locataire sur le bien qu'il projette d'acheter ou de louer.

De quoi s'agit-il ?

Le Crep est un diagnostic qui permet d'identifier la présence de plomb généralement dans les anciennes peintures d'un logement.

Le vendeur (ou le bailleur en cas de location) doit prendre l'initiative de faire réaliser ce diagnostic par un professionnel.

Ce diagnostic doit être intégré au sein d'un dossier de diagnostic technique (DDT) et être remis à l'acquéreur ou au locataire. Il doit également être accompagné d'une notice d'information résumant les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb.

Logements concernés

Le Crep s'applique aux logements (appartement et maison individuelle) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949.

Réalisation du diagnostic

Le Crep doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel répondant à certains critères notamment de certification.

Les investigations du diagnostiqueur doivent porter sur :

  • les revêtements du logement (peintures anciennes, plâtre, briques...) y compris ses revêtements extérieurs (volets par exemple),
  • et ses annexes dès lors qu'ils sont destinés à un usage courant (buanderie par exemple).

Si le Crep met en évidence la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil de 1 mg/cm², le propriétaire doit procéder sans attendre aux travaux pour supprimer le risque d'exposition au plomb.

Durée de validité

En cas de location : Le Crep doit dater de moins de 6 ans. Toutefois, si le Crep établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures au seuil de 1 mg/cm², il n'y a pas lieu de faire réaliser un nouveau Crep à chaque mise en location.

Conséquences en cas d'absence

Si le vendeur (ou le bailleur) ne fournit pas le diagnostic et que l'acquéreur (ou le locataire) découvre la présence de plomb dans son logement, il peut engager la responsabilité du vendeur (ou du bailleur) devant le tribunal d'instance pour vices cachés (défauts cachés).

Copie de l'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante

L'état d'amiante est un document qui mentionne la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante dans un logement. Ce document vise à informer le candidat acquéreur sur le bien qu'il projette d'acheter.

De quoi s'agit-il ?

L'état d'amiante est un diagnostic qui permet de repérer dans le logement la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante.

Le vendeur doit prendre l'initiative de faire réaliser ce diagnostic par un professionnel. Ce diagnostic doit être intégré au sein d'un dossier de diagnostic technique (DDT) qui doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte de vente.

Logements concernés

L'état d'amiante s'applique aux logements (appartement et maison individuelle et ses dépendances) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Un diagnostic amiante avant travaux doit également être réalisé pour les travaux de rénovation et réhabilitation ou démolition afin de préserver la sécurité des artisans qui interviennent sur le chantier.

Ce diagnostic doit être demandé par le propriétaire du bien qui doit faire appel à un diagnostiqueur dans les mêmes conditions que pour l'état d'amiante. Ce diagnostic n'a pas a être joint au DDT. Le rapport de repérage doit être remis aux artisans qui interviennent sur le chantier.

Réalisation du diagnostic

L'état d'amiante doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel répondant à certains critères notamment de certification.

Durée de validité

La durée de validité de l'état d'amiante est illimitée sauf pour les diagnostics réalisés avant janvier 2013 qui doivent être renouvelés en cas de vente.

Si la présence d'amiante est détectée, le rapport du diagnostiqueur préconise :

- soit une évaluation périodique de l'état de conservation des matériaux ou produits contenant de l'amiante,

- soit une analyse de risque approfondie, notamment à l'aide de mesures d'empoussièrement dans l'atmosphère,

- soit des actions correctives et mesures conservatoires pouvant aller jusqu'à des travaux de confinement ou de retrait de l'amiante.

Conséquences en son absence

Si le vendeur ne fournit pas le diagnostic et que l'acquéreur découvre la présence d'amiante, il peut engager la responsabilité du vendeur devant le tribunal d'instance pour vices cachés (défauts cachés).

État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans

L'état de l'installation intérieure d’électricité est un diagnostic qui donne un aperçu de la sécurité des installations électriques d'un logement. Il est obligatoire pour toutes les installations d’électricité qui ont plus de 15 ans.

  • En cas de location

De quoi s'agit-il?

L'état de l'installation intérieure d'électricité est un diagnostic qui vise à évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes et leurs biens.

Il doit être effectué à l'initiative du bailleur du logement.

Ce diagnostic doit être intégré aux différents diagnostics que forme le dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier doit être remis au locataire au moment de la signature du bail.

Logements concernés

L'état d'installation intérieur d'électricité est obligatoire pour tous les baux d'habitation dès lors que l'installation d'électricité a plus de 15 ans.

À savoir : les installations comprises dans les dépendances des maisons individuelles sont également concernées.

Qui doit réaliser le diagnostic ?

Le diagnostic doit être réalisé par un professionnel certifié.

Comment est réalisé le diagnostic ?

Le diagnostic est réalisé en aval de l'appareil général de commande et de protection de l'installation électrique propre à chaque logement, jusqu'aux bornes d'alimentation ou jusqu'aux socles des prises de courant. Il porte également sur l'adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et sur les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité.

Le diagnostiqueur relève l'existence et décrit, au regard des exigences de sécurité, les caractéristiques et la présence des équipements suivants :

  • un appareil général de commande et de protection et de son accessibilité,
  • au moins un dispositif différentiel de sensibilité approprié aux conditions de mise à la terre, à l'origine de l'installation électrique,
  • un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit,
  • une liaison équipotentielle et une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche,
  • les matériels électriques inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension,
  • les conducteurs non protégés mécaniquement.

À savoir : une attestation de conformité visée par un organisme agréé par le ministre en charge de l'énergie (ou une déclaration de cet organisme) tient lieu d'état d'installation intérieure d'électricité si l'attestation a été établie depuis moins de 6 ans à la date à laquelle ce document doit être produit.

Durée de validité

Le diagnostic a une durée de validité de 6 ans à partir de sa réalisation.

Conséquence en son absence

Si le bailleur ne fournit pas l'état de l'installation intérieure d'électricité et que le locataire découvre que l'installation est défectueuse, il peut engager la responsabilité du bailleur devant le tribunal d'instance.


État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans

L'état de l'installation intérieure de gaz est un diagnostic qui donne un aperçu de la sécurité des installations de gaz d'un logement. Il est obligatoire pour toutes les installations de gaz qui ont plus de 15 ans.

  • En cas de location

De quoi s'agit-il ?

L'état de l'installation intérieure de gaz est un diagnostic qui vise à évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes et leurs biens.

Il doit être effectué à l'initiative du bailleur du logement.

Ce diagnostic doit être intégré aux différents diagnostics compris dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier doit être remis au locataire au moment de la signature du bail.

Logements concernés

L'état de l'installation intérieure de gaz est obligatoire pour tous les baux d'habitation :

  • dont l'installation du gaz a plus de 15 ans,
  • ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans.

Qui doit réaliser le diagnostic?

Le diagnostic doit être réalisé par un professionnel répondant à certains critères notamment de certification.

L'état de l'installation intérieure de gaz décrit, au regard des exigences de sécurité :

  • l'état des appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire ou mettant en œuvre un moteur thermique, alimentés par le gaz,
  • l'état des tuyauteries fixes d'alimentation en gaz et leurs accessoires,
  • l'aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz, permettant l'aération de ces locaux et l'évacuation des produits de combustion.

Le diagnostic est réalisé sans démontage des installations.

À savoir : si l'installation a été modifiée et a fait l'objet d'un certificat de conformité, il tient lieu d'état de l'installation de gaz s'il a été fait depuis moins de 6 ans à la date où il est exigé. Pour être valable, le certificat doit avoir été visé par un organisme agréé par le ministre chargé de l'industrie.

Durée de validité

Le diagnostic a une durée de validité de 6 ans.

Conséquences en son absence

Si le bailleur ne fournit pas l'état de l'installation intérieure de gaz et que le locataire découvre que l'installation est défectueuse, il peut engager la responsabilité du bailleur devant le tribunal d'instance pour vices cachés (défauts cachés de l'installation).

État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...) permettant de savoir si le logement est situé dans une zone à risque.

Ces diagnostics doivent être regroupés au sein d'un dossier de diagnostic technique (DDT) qui doit être annexé au bail. Le DDT est transmis par courrier électronique (e-mail) sauf si le locataire s'y oppose de façon explicite.

À noter : les diagnostics doivent être réalisés en amont, de préférence avant même la publication des annonces de location.

L'acquéreur ou le locataire d'un bien immobilier doit être informé par le vendeur ou le bailleur des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...) auxquelles ce bien est exposé. Pour ce faire, un diagnostic état des risques et pollutions fondé sur les informations transmises par le préfet du département, doit être annexé à la promesse de vente (ou, à défaut, à l'acte de vente) ou au bail.

Communes concernées

Le vendeur ou le bailleur a l'obligation de fournir un état des risques et pollutions si son bien est situé dans l'un des secteurs suivants :

  • périmètre d'exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques approuvé par le préfet,
  • zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé ou des risques miniers résiduels approuvé par le préfet,
  • périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration d'un plan de prévention des risques technologiques ou d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit par le préfet,
  • zones de sismicité de niveau 2, 3, 4 ou 5 (le plus élevé),
  • zones à potentiel radon (gaz radioactif) de niveau 3 (le plus élevé).

L'obligation s'applique à toute construction, tout terrain, parcelle ou ensemble de parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision.

La liste des communes concernées est arrêtée par le préfet du département.

Cet arrêté comporte, entre autres, le liste des documents auxquels le vendeur ou le bailleur peut se référer pour remplir son état des risques et pollutions.

Un avis de publication de l'arrêté est inséré dans un journal diffusé dans le département.

L'arrêté peut être consulté en mairie ou à la préfecture (ou sur son site internet) où est situé le bien mis en vente ou en location.

À savoir : vous pouvez également obtenir des informations sur l’évaluation des risques sur votre commune en consultant le site http://www.georisques.gouv.fr/ 

Réalisation

L'état des risques et pollutions est rempli directement par le vendeur ou le bailleur par le biais d'un formulaire en fonction des informations contenues dans l'arrêté préfectoral.

Le vendeur ou le bailleur peut remplir ce formulaire avec l'aide du professionnel qui intervient dans le cadre de la vente ou de la location (par exemple, un agent immobilier).

Ce document doit être annexé :

  • à la promesse de vente (ou, à défaut, à l'acte de vente)
  • ou au bail.

Il doit être daté et signé par l'acquéreur ou le locataire.

Le vendeur ou le bailleur doit en conserver une copie pour être en mesure de prouver qu'il a bien été remis à l'acquéreur ou au locataire.

Si le bien a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité pour catastrophe naturelle ou technologique, le vendeur est tenu de le mentionner dans l'acte de vente.

Le bailleur est également tenu de mentionner dans le bail le versement de cette indemnité pour sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire du logement ou dont il a été lui-même informé.

Durée de validité

L'état des risques et pollutions doit avoir été rempli moins de 6 mois avant la signature de la promesse de vente (ou, à défaut, à l'acte de vente) ou du bail.

Conséquences en son absence

Si l'état des risques et pollutions manque et que le locataire découvre que le logement est situé dans une zone à risques, il peut saisir le tribunal d'instance pour demander des dommages-intérêts.

(Source : service-public.fr)