Afin de vous proposer des services et offres adaptés à vos centres d'intérêts, nous utilisons des cookies. En continuant de naviguer sur le site, vous déclarez accepter leur utilisation. En savoir plus

J'ai compris

Istock 507004997 - Immobilière Dabreteau

Rédaction du bail d'habitation

Le bail (ou contrat de location) matérialise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Si le logement loué sert de résidence principale au locataire, le bail conclu doit respecter les règles (mentions et informations obligatoires) relatives aux locations à usage d'habitation principale. Ces règles diffèrent notamment selon le type de location (logement vide ou meublé).

Logement vide

Les règles dépendent de la date de signature du bail.

Pour un bail signé à partir de 2018

Forme du bail

Le contrat de bail doit être établi par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire, colocataires, caution...).

Il peut prendre la forme d'un acte sous-seing privé ou d'un acte authentique.

Il doit être conforme au contrat de bail type réglementaire .

· Contenu du contrat de bail

Le contrat de location doit obligatoirement contenir un certain nombre d'informations concernant les parties, le logement et le loyer .

Les parties peuvent prévoir d'y inclure d'autres clauses sous réserve qu'elles ne figurent pas parmi la liste des clauses abusives (clauses ignorées, car considérées comme non écrites).

· Informations concernant les parties

Le bail doit préciser les informations suivantes :

- Nom et domicile du propriétaire (celui du gestionnaire et son siège social si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire)

- Noms du ou des locataires

- Date de prise d'effet et durée du bail.

· Informations concernant le logement

Le bail doit aussi préciser les informations suivantes :

- Consistance du logement et sa destination (bail d'habitation ou bail mixte, c'est-à-dire bail d'habitation et bail professionnel libéral)

- Description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun

- Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location (ou le dernier renouvellement)

- Surface habitable du logement. Si elle n'est pas mentionnée ou est erronée, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer.

· Informations sur le loyer, les charges et le dépôt de garantie

Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le contrat de bail :

- Montant du loyer et mode de règlement (par exemple, par chèque ou prélèvement automatique) ainsi que ses règles de révision éventuelle

- Montant du dernier loyer acquitté par le précédant locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)

- Mode de paiement des charges récupérables

- Montant du dépôt de garantie s'il est prévu.

Informations concernant les frais d'agence

Si le bailleur fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, le bail doit mentionner :

- les règles relatives au partage des frais (reproduction de l'article 5 I de la loi de 1989 )

- et les montants des plafonds de facturation applicables au locataire.

· Documents annexes au bail

Un dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail. Le dossier comprend les documents suivants :

- Diagnostic de performance énergétique (DPE)

- Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) si le logement date d'avant janvier 1949

- Etat des risques et pollutions si le logement est situé dans une zone à risque (inondations, séismes, avalanches, ...)

- État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans

- État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans ou si le dernier certificat de conformité a plus de 15 ans.

À savoir : depuis le 25 novembre 2018, le dossier de diagnostic technique est adressé au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite du locataire ou du propriétaire.

En remplacement de l'état de l'installation intérieure de l'électricité, le bailleur peut fournir :

- un état de l'installation intérieure de l'électricité réalisé depuis moins de 6 ans dans le cadre de la vente du logement ;

- ou une attestation de conformité relative à la mise en conformité ou à la mise en sécurité de l'installation électrique délivrée depuis moins de 6 ans par un organisme agréé. À défaut, si l'attestation ne peut être fournie, la déclaration de l'organisme agréé.

En remplacement de l'état de l'installation intérieure de gaz, le bailleur peut fournir :

- un état de l'installation intérieure du gaz réalisé depuis moins de 6 ans dans le cadre de la vente du logement ;

- ou un état de l'installation intérieure de gaz réalisée depuis moins de 6 ans par un professionnel certifié par un organisme accrédité par le Comité français d'accréditation (Cofrac).

À savoir : le diagnostic amiante n'a pas à être annexé au contrat de bail, mais doit être tenu à la disposition du locataire qui en fait la demande.

D'autres documents doivent également être annexés au bail :

- une notice informative ;

- l'état des lieux d'entrée établi lors de la remise des clés et l'état des lieux de sortie réalisé lors de la restitution des clés ;

- l'attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire ;

- l'énumération des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (câble, TNT, fibre...) ;

- une copie de la convention Anah si le logement loué est conventionné ;

- une copie de la grille de vétusté si le locataire et le propriétaire ont convenu d'en appliquer une ;

- si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, un extrait du règlement de copropriété.

À noter : l'extrait porte sur la destination de l'immeuble, la jouissance des parties privatives et communes ainsi que sur la quote-part afférente au logement loué dans chacune des catégories de charges.

Si le logement est situé dans une zone d'habitat indigne, sa mise en location (le renouvellement et la reconduction du bail n'y sont pas soumis) peut nécessiter (renseignez-vous auprès de la maire) :

- l'obtention d'une autorisation préalable à annexer au contrat de bail ;

- ou le dépôt d'une déclaration contre récépissé, dont une copie doit être remise au locataire.

· Durée du bail

Le bail doit être conclu pour une durée minimum :

- de 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier

- ou 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale (par exemple une société, une association).

Par exception, la durée peut être inférieure à 3 ans (ou 6 ans), mais d'au minimum 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Exemple : retraite qui oblige le propriétaire à reprendre son logement.

Le motif de reprise qui justifie cette durée plus courte doit impérativement figurer dans le bail.

Le propriétaire doit néanmoins confirmer au locataire, par lettre recommandée avec avis de réception, au minimum 2 mois avant la fin du bail que l'événement est réalisé et qu'il reprendra le logement à la date prévue.

Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'a pas été confirmé, le bail doit se poursuivre jusqu'au délai de 3 ans.

· Renouvellement

À la fin du bail et à défaut de congé donné par le propriétaire ou le locataire, le bail est renouvelé sur proposition du propriétaire ou reconduit automatiquement pour :

- 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier

- ou 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale.

Logement meublé

· Forme du bail

Le contrat de bail doit être établi par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire, colocataires, caution...).

Il peut prendre la forme d'un acte sous-seing privé ou d'un acte authentique.

Il doit être conforme au contrat de bail type réglementaire .

· Contenu du contrat de bail

Le contrat de location doit obligatoirement contenir un certain nombre d'informations concernant les parties, le logement et le loyer .

Les parties peuvent prévoir d'y inclure d'autres clauses sous réserve qu'elles ne figurent pas parmi la liste des clauses abusives (clauses ignorées car considérées comme non écrites).

· Informations concernant les parties

Le bail doit préciser :

- le nom et le domicile du propriétaire (celui du gestionnaire et son siège social si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire) ;

- les noms du ou des locataires ;

- la date de prise d'effet et la durée du bail.

· Informations concernant le logement

Le bail doit aussi préciser :

- la consistance du logement et sa destination (bail d'habitation ou bail mixte, c'est-à-dire bail d'habitation et bail professionnel libéral) ;

- la description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun ;

- la surface habitable ;

- la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location (ou le dernier renouvellement).

Attention : le logement loué meublé doit répondre à des critères d'ameublement minimum.

· Informations sur le loyer, les charges et le dépôt de garantie

Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le contrat de bail :

- montant du loyer et mode de règlement (par exemple, par chèque ou prélèvement automatique) ainsi que ses règles de révision éventuelle ;

- montant du dernier loyer acquitté par le précédant locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois) ;

- mode de paiement des charges récupérables ;

- montant du dépôt de garantie s'il est prévu.

Attention : si les charges font l'objet d'un forfait, il peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer, c'est-à-dire en fonction de la variation annuelle de l'IRL.

· Informations concernant les frais d'agence

Si le bailleur fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, le bail doit mentionner :

- les règles relatives au partage des frais (reproduction de l'article 5 I de la loi de 1989 ),

- les montants des plafonds de facturation applicables au locataire.